Bán nhà dưới mức nợ và xiết nhà khác nhau như thế nào?

Bán dưới mức nợ và xiết nhà là những giải pháp dành cho các chủ nhà chậm trễ trong việc thanh toán tiền thế chấp căn nhà mà họ đã vay tiền để mua, nhưng điều quan trọng bạn nên biết là sự khác biệt giữa hai thủ tục này.

08:00 16/02/2019

Cả hai giải pháp đều có hậu quả xấu cho bạn về điểm tín dụng, báo cáo tín dụng, và triển vọng nhận được một món vay trong tương lai cũng như khi bạn khai thuế. Nhưng các thủ tục trong những vụ bán dưới mức nợ và xiết nhà khác nhau rất nhiều.

Một vụ bán dưới mức nợ (short sale) là gì?

Một vụ bán dưới mức nợ xảy ra khi một chủ nhà còn nợ trên kết toán món tiền thế chấp nhiều hơn trị giá thị trường hay giá bán của bất động sản vào lúc người chủ muốn bán. Đối với một vụ bán dưới mức nợ, chủ nhà chính yếu yêu cầu nhà cho vay thế chấp (thường là một ngân hàng) chấp nhận một số tiền ít hơn so với tổng số tiền thế chấp mà họ đã cho vay.

Chẳng hạn, nếu chủ nhà bán căn nhà được $250,000, nhưng kết toán món vay thế chấp còn phải trả là $300,000, người bán trên căn bản còn thiếu $50,000 khi trả nợ cho ngân hàng.

Những vụ bán dưới mức nợ có thể là một thỏa thuận có lợi cho những người tìm mua nhà, nhưng thủ tục khá phức tạp.

Những vụ bán dưới mức nợ thường mất khoảng 90 đến 120 ngày, đôi khi lâu hơn. Lý do là những nhà cho vay thế chấp thường sẽ không chấp thuận vụ mua bán nếu người mua không đồng ý với những đòi hỏi của họ.

Ngoài sự dính dáng của ngân hàng, một vụ bán dưới mức nợ sẽ diễn ra gần giống như những vụ mua bán khác.

Nếu nhà cho vay chấp nhận các điều kiện của vụ bán dưới mức nợ, món nợ sẽ được giải quyết và người vay được giải thoát khỏi bất cứ trách nhiệm nào khác một khi vụ mua bán đã hoàn tất.

Đối với người vay, một điều mà bạn nên theo dõi là một phán quyết thiếu hụt (deficiency judgment). Sau khi vụ bán dưới mức nợ chấm dứt, nhà cho vay thế chấp có thể tìm cách thu hồi sự thiếu hụt (tức số tiền mà họ đã mất trong vụ bán nhà này) qua một án tòa áp đặt một sự sai áp lên con nợ để thu thêm tiền (do đó trong trường hợp này, một nhà cho vay thế chấp sẽ đóng vai một người nắm sự sai áp). Luật pháp của vài tiểu bang không chấp nhận lề lối này, nhưng bạn nên hỏi, để bạn không bị bất ngờ vì phán quyết đó sau này.

Một vụ xiết nhà là gì?

Xiết nhà là một thủ tục pháp lý xảy ra khi một chủ nhà (từ ngữ “người vay” có thể thích hợp hơn đối với nhà cho vay) không thể thực hiện những kỳ thanh toán tiền vay thế chấp trong một thời kỳ đáng kể.

Sau 3 đến 6 tháng không được thanh toán tiền thế chấp, một nhà cho vay sẽ gởi một Báo Thị Không Trả Nợ tới Phòng Đăng Bạ Quận. Báo thị này sẽ cho người vay biết họ đang có nguy cơ bị xiết nhà – và khi nhà cho vay xiết nhà, người chủ hiện nay sẽ bị trục xuất.

Sau khi nhận được Báo Thị Không Trả Nợ, người vay có thể cố giàn xếp món nợ của họ với nhà cho vay hoặc qua một vụ bán dưới mức nợ hoặc bằng cách trả hết số tiền thế chấp mà họ nợ. Thời kỳ này là thời kỳ trước khi xiết nhà và có thể kéo dài từ 30 đến 120 ngày sau khi nhận được Báo Thị Không Trả Nợ.

Nếu món nợ không thu lại được, những nhà cho vay sẽ can thiệp và tịch thu bất động sản. Để xiết nhà, họ sẽ ấn định một lịch trình bán đấu giá căn nhà bị xiết để bán cho một phe thứ ba. Những vụ đấu giá nhà bị xiết sẽ được quảng cáo trong các nhật báo địa phương và thường được tổ chức tại bất động sản đó hoặc tại trụ sở tòa án địa phương.

Nếu không có ai mua căn nhà tại cuộc bán đấu giá, nhà cho vay trở thành chủ nhân và căn nhà được coi như một bất động sản do ngân hàng làm chủ (REO: real estate-owned).

Một giải pháp khác để tránh xiết nhà là làm một giấy chuyển nhượng chủ quyền thay vì xiết nhà. Một giấy chuyển nhượng chủ quyền thay vì xiết nhà là một vụ chuyển nhượng khi một chủ nhà chuyển chủ quyền của bất động sản cho nhà cho vay để đổi lại việc được giải thoát khỏi món nợ, không còn trách nhiệm với món vay đó nữa.