Cái giá phải trả để sở hữu nhà ở Mỹ

Ngoài lãi vay, hàng loạt khoản chi khác ngày một cao, như phí bảo hiểm, bảo trì hay thuế bất động sản đang làm tan vỡ ước mơ mua nhà của nhiều người Mỹ.

07:39 14/04/2024

Darren Gondry mua ngôi nhà 4 phòng ngủ gần một sân golf ở Louisville, bang Kentucky, từ năm 2004. Anh và vợ, Lori Gondry, đã trả hết khoản vay thế chấp mua nhà vào năm 2021.

Nhưng điều này không khiến họ bớt đau đầu, bởi các hóa đơn khác liên quan đến quyền sở hữu nhà vẫn chồng chất. Phí bảo hiểm nhà đã tăng 63% trong hai năm qua. Thuế bất động sản, chi phí tiện ích và phí đóng góp cho hiệp hội chủ sở hữu nhà (HOA) cũng tăng lên những năm gần đây.

"Tôi vô cùng sốc", Gondry nói về việc chi phí nhà ở ngày càng tăng. "Tôi sợ tình hình sẽ như vậy mãi".

Chi phí đi vay đã giảm bớt phần nào trong năm nay, với lãi suất trung bình cho khoản vay mua nhà thời hạn 30 năm giảm khoảng một điểm phần trăm từ tháng 10/2023. Nhưng các chi phí khác liên quan đến quyền sở hữu nhà ở Mỹ vẫn tiếp tục tăng và ít có dấu hiệu giảm.

Theo một phân tích năm 2022 từ công ty tài chính chuyên cho vay thế chấp mua nhà Fannie Mae, trụ sở tại Washington, các khoản phi thế chấp như thuế tài sản, bảo trì, tiện ích và bảo hiểm hiện chiếm hơn một nửa tổng chi phí của chủ nhà.

Theo giới quan sát, chi phí leo thang sẽ khiến nhiều người mua nhà lần đầu cảm thấy việc sở hữu nhà thực sự là một gánh nặng tài chính.

Bộ Lao động Mỹ cho biết giá tiêu dùng trong tháng ba đã tăng 3,5% so với một năm trước. Dữ liệu lạm phát cao hơn dự kiến có thể khiến Cục Dự trữ Liên bang Mỹ giữ lãi suất ở mức hiện tại lâu hơn, điều sẽ khiến lãi vay thế chấp tiếp tục đứng im.

Không ít chủ nhà đang phải gồng mình để đáp ứng các chi phí liên quan đến nhà ở. Theo một khảo sát trực tuyến hồi tháng hai của công ty công nghệ Clever Real Estate đối với 1.000 chủ sở hữu nhà ở Mỹ, gần 1/5 cho biết họ không đủ khả năng trả khoản sửa chữa khẩn cấp trị giá 500 USD nếu không dùng thẻ tín dụng. 42% nói họ đã bỏ qua việc sửa chữa hay bảo trì nhà vì chi phí quá cao.

Gần 10% chủ nhà được Fannie Mae khảo sát năm ngoái không tự tin rằng họ có đủ khả năng trả phí bảo hiểm nhà trong lần gia hạn tiếp theo.

David Battany, phó chủ tịch điều hành thị trường vốn tại công ty tư vấn và cho vay thế chấp Guild Mortgage, cho biết chi phí sở hữu nhà của cha ông đã tăng cao đến mức ông phải đứng ra gánh đỡ.

Trợ cấp an sinh xã hội của cha Battany là 1.043 USD một tháng trước khi ông qua đời vào năm 2023. Thuế tài sản đối với ngôi nhà của cha ông ở thành phố Boulder, bang Colorado, là khoảng 5.400 USD một năm và phí bảo hiểm đã tăng hơn gấp đôi từ năm 2020 đến 2023, lên gần 7.000 USD.

Tất cả những chi phí leo thang này sẽ là một cú sốc khó chịu đối với nhiều chủ nhà, Battany nói.

Khả năng mua nhà của người dân Mỹ đã giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 1985 vào năm ngoái, theo chỉ số của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia dựa trên các yếu tố về thu nhập hộ gia đình, lãi suất thế chấp và giá nhà trung bình. Nhưng những yếu tố khiến việc sở hữu nhà nằm ngoài tầm với của nhiều người Mỹ đã thay đổi đáng kể so với 4 thập kỷ trước.

Lãi vay thế chấp ngày nay đã tăng hơn gấp đôi so với mức thấp nhất của ba năm trước, nhưng chúng vẫn khiêm tốn so với những năm 1980. Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tăng mạnh lãi suất ngắn hạn từ cuối những năm 1970 trong nỗ lực ngăn chặn lạm phát. Năm 1981, lãi suất trung bình của một khoản vay thế chấp cố định 30 năm lên tới 18%, gần gấp ba lần lãi suất hiện nay.

Khi lạm phát được kiểm soát, lãi suất vay thế chấp bắt đầu giảm, xuống dưới 10% vào năm 1986 và duy trì ở mức một con số kể từ năm 1990.

Trong những năm đầu đại dịch Covid-19, hàng triệu người Mỹ đã mua nhà hoặc tái huy động vốn cho các khoản thế chấp cũ với lãi suất thấp lịch sử. Lãi suất trung bình cho khoản vay thế chấp cố định 30 năm đã nhiều lần giảm xuống dưới 3% vào năm 2020 và 2021.

Nhưng ngay cả những người sở hữu nhà với lãi suất thấp kỷ lục này cũng không thể tránh được các khoản chi phí khác đang tăng khiến những người Mỹ bình thường khó có thể sở hữu nhà. Các khoản như phí bảo hiểm, hóa đơn thuế hay chi phí bảo trì nhà thay đổi theo năm, nên chủ nhà khó có thể dự trù số tiền họ sẽ phải trả trong vài năm tới.

Theo công ty công nghệ cải tiến nhà Thumbtack, trong quý IV năm 2023, chi phí trung bình để bảo trì một ngôi nhà là 6.663 USD một năm, tăng 8,3% so với cùng kỳ năm trước đó.

Con số này gồm những chi phí bảo trì thường xuyên như làm sạch máng xối nước hay chăm sóc bãi cỏ, cùng các khoản không thường xuyên như sửa hoặc bảo trì mái nhà.

Marco Zappacosta, giám đốc điều hành Thumbtack, cho hay chi phí bảo trì đã tăng vọt trong thời kỳ đại dịch do các vấn đề về chuỗi cung ứng và nhu cầu cải tạo lớn.

Tốc độ tăng giá đã chững lại, nhưng nhu cầu về dịch vụ bảo trì nhà cửa vẫn tiếp tục vượt xa năng lực cung cấp. Gần một nửa số ngôi nhà có người sử dụng ở Mỹ được xây dựng từ trước năm 1980 và chúng cần được bảo trì khi cũ đi."Chúng tôi không có đủ nhân công để phục vụ tất cả những chủ nhà này", Zappacosta nói. "Vấn đề sẽ khó giảm bớt trong ngắn hạn".

Tại Manhattan, một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất Mỹ, giá một ngôi nhà điển hình đã giảm 8,9% trong tháng hai so với một năm trước đó, theo Zillow. Tuy nhiên, phí bảo trì hàng tháng đối với các căn nhà theo hình thức "hợp tác xã nhà ở" được bán gần đây đã tăng 62% từ quý I năm 2020 tới quý I năm 2024, theo công ty thẩm định Miller Samuel.Hợp tác xã nhà ở hay "co-op" là một loại hình lựa chọn nhà giống như công ty, trong đó, chủ đầu tư không sở hữu hoàn toàn khu nhà. Thay vào đó, mỗi cư dân là một "cổ đông" công ty, dựa trên quy mô tương đối của khu nhà mà họ sinh sống.Thuế bất động sản, vốn đang tăng lên do ảnh hưởng của lạm phát đối với ngân sách chính quyền địa phương, cũng khiến các chủ nhà bị hao hụt túi tiền không nhỏ. Theo công ty dữ liệu bất động sản Attom, thuế bất động sản trung bình đối với nhà dành cho một gia đình ở Mỹ là 4.062 USD vào năm 2023, tăng 4,1% so với năm 2022. Một số khu vực đô thị lớn đang phải đối mặt với mức tăng lớn hơn nhiều. Ở Charlotte, Bắc Carolina, thuế bất động sản trung bình đã tăng 31,5% từ năm 2022 đến năm 2023 và tăng gần 19% ở Indianapolis.Chi phí bảo hiểm tăng cao ảnh hưởng nặng nề nhất đến các chủ sở hữu nhà. Theo phân tích từ Viện Thông tin Bảo hiểm thuộc S&P Global Market Intelligence, chi phí bảo hiểm nhà ở đã tăng trung bình hơn 10% ở 19 bang vào năm 2023, sau khi các công ty bảo hiểm phải chi khoản bồi thường lớn liên quan đến lũ lụt, bão, cháy rừng và các thảm họa thiên nhiên khác trên khắp nước Mỹ. Nhiều người Mỹ cũng chuyển đến các khu vực thường xuyên xảy ra thiên tai trong những năm gần đây, làm tăng nguy cơ đối với họ.Nhiều công ty bảo hiểm đã ngừng cung cấp bảo hiểm nhà ở tại một số bang, khiến chủ nhà có ít lựa chọn hơn. Ngân hàng luôn yêu cầu các chủ nhà vay thế chấp phải mua bảo hiểm tài sản. Hàng loạt chủ nhà không vay thế chấp đang chọn cách không mua bảo hiểm. Họ có kế hoạch tự bảo hiểm riêng hoặc chuyển đi nơi khác nếu thảm họa xảy ra.Các hiện tượng thời tiết thảm khốc, chi phí lao động, giá nguyên vật liệu tăng cao và tính không chắc chắn về những tổn thất trong tương lai đều là những yếu tố đẩy giá bảo hiểm tăng, ngay cả ở các bang ít xảy ra bão hay cháy rừng. Theo trang web bảo hiểm Insurify, chi phí bảo hiểm nhà trung bình hàng năm đã tăng khoảng 20% từ năm 2021 tới 2023, lên mức 2.377 USD, và dự kiến tăng thêm 6% vào năm 2024.

Insurify thậm chí dự đoán chi phí bảo hiểm nhà trung bình tăng hơn 10% ở 8 bang trong năm nay, trong đó có Louisiana, Maine và Michigan."Tôi thấy bảo hiểm còn khiến chúng ta tê liệt hơn cả lãi suất", chuyên viên bất động sản Kara Breithaupt ở New Orleans, nơi lũ lụt và bão đã khiến chi phí bảo hiểm tăng nhanh hơn hầu hết các bang của Mỹ, nhận xét."Hãy tưởng tượng về một bất động sản trị giá 500.000 USD có phí bảo hiểm cho chủ sở hữu nhà là 8.000 USD và phí bảo hiểm lũ lụt 2.000 USD, cộng thêm thuế bất động sản, rõ ràng, chi phí duy trì ngôi nhà đã tăng theo cấp số nhân", cô nói thêm.Chi phí tăng cao buộc một số chủ sở hữu phải bán nhà, nhưng tìm được người mua cũng không phải điều dễ dàng.

Theo công ty môi giới bất động sản Redfin, một căn nhà điển hình ở khu vực đô thị New Orleans phải rao bán 97 ngày mới có người mua. Đây là tốc độ hấp thụ chậm nhất so với bất kỳ khu vực đô thị lớn nào tại Mỹ.Steve Kissee đã rao bán hai bất động sản ở Louisiana vào năm ngoái, một tài sản được thừa kế và một nhà nghỉ dưỡng.Hai khách nhận lời mua căn nhà thừa kế, nhưng thỏa thuận đều đổ bể vào phút chót. Cuối cùng, nó được bán vào tháng 12/2023, với giá thấp hơn giá niêm yết khoảng 17%. Kissee cho hay anh phải cung cấp cho chủ sở hữu mới một loại hợp đồng giúp họ trả góp vì người mua không đủ điều kiện vay thế chấp theo cách truyền thống do chi phí bảo hiểm cao.

Ngôi nhà nghỉ dưỡng trên đảo Lake Catherine ở New Orleans của anh được rao bán trên thị trường từ tháng 8 mà không ai hỏi mua. Theo Kissee, chi phí bảo hiểm cao là lý do lớn nhất.Kissee cũng đang gặp khó khăn với chi phí bảo hiểm cho ngôi nhà chính của mình ở New Orleans. Năm ngoái, anh đã nhận được báo giá 31.000 USD để gia hạn bảo hiểm gió bão và mưa đá, tăng so với mức 3.200 USD của năm trước. Anh đã chuyển sang một công ty bảo hiểm khác với giá khoảng 7.900 USD sau khi tự thay mái nhà.Anh cho biết số tiền trả thuế và bảo hiểm hàng tháng còn cao hơn số tiền gốc và lãi trả cho khoản vay thế chấp ngân hàng.

"Giống như có hai khoản thế chấp cho một ngôi nhà vậy", anh nói.Theo các đại lý, công ty bảo hiểm cũng đang chuyển nhiều rủi ro hơn cho khách hàng thông qua việc tăng mức khấu trừ.Ở Colorado, trận hỏa hoạn năm 2021 quét qua các vùng ngoại ô giữa Denver và Boulder thiêu rụi hơn 1.000 ngôi nhà đã làm tăng chi phí bảo hiểm tại đây. Nhà môi giới Michael McCarron cho biết hóa đơn bảo hiểm nhà ở của nhiều khách hàng do ông quản lý đang tăng 20-40% mỗi năm.Theo ông, mức tăng có thể chậm lại vào năm 2025, nhưng ông không nghĩ phí bảo hiểm sẽ quay trở lại về mức trước vụ cháy. "Đây là một thực tế mới", ông nhấn