California: Người thuê nhà phải cho chủ nhà được mở cửa để cho khách mua nhà xem

Mục 1954 của Bộ Dân Luật California quy định rằng, chủ nhà có thể vào chỗ ở đang cho thuê để “trưng bày căn nhà cho những người có thể hoặc thực sự mua căn nhà đó.”

03:00 24/06/2017

Việc vào nhà như vậy phải được thực hiện “trong giờ làm việc bình thường,” ngoại trừ trường hợp người thuê đồng ý cho vào nhà vào một giờ nào khác. Với điều kiện người thuê đã được thông báo trong vòng 120 ngày trước đó rằng bất động sản được rao bán, việc vào nhà được báo trước 24 giờ được coi như hợp lý, và thông báo có thể được thực hiện bằng miệng. [Mục 1954 (d)(2)]

Tuy vậy, vẫn có vài câu hỏi cần thắc mắc. Chẳng hạn, giờ làm việc bình thường là gì? Hoặc, việc trưng bày căn nhà cho những người có thể mua nhà có bao gồm việc tổ chức những vụ mở cửa cho người mua vào coi hay không?

Trong vụ “Dromy vs Lukovsky,” Dromy (chủ nhà) đã cho Lukosvsky (người thuê) thuê một căn condo ở Santa Monica vào năm 1994. Vài năm sau, khoảng năm 2010, Dromy cho quảng cáo bán căn nhà. Người thuê cho phép địa ốc viên thực hiện những vụ trưng bày nhà cho cá nhân, nhưng không cho phép thực hiện việc mở cửa nhà vào những cuối tuần.

Dromy đã nộp một đơn kiện trước Superior Court (tòa án cấp cao, với thẩm quyền rộng rãi) căn cứ vào Mục 1954 trong Bộ Dân Luật California, cho rằng việc bà Lukovsky không cho phép mở cửa nhà vào cuối tuần đã làm cho việc tìm được một người có triển vọng mua khó khăn hơn nhiều.

Superior Court đã ra phán quyết có lợi cho chủ nhà, nhưng không dành cho chủ nhà một quyền hạn tuyệt đối để tổ chức những vụ mở cửa nhà. Bày tỏ sự mong muốn đưa ra một phán quyết hợp lý và công bằng cho cả đôi bên, tòa đã đi tới những quy định sau đây:

1-Địa ốc viên có thể tổ chức hai vụ mở cửa nhà mỗi tháng.

2-Những vụ mở cửa có thể diễn ra vào những ngày cuối tuần, trong khoảng từ 1 giờ chiều đến 4 giờ 30 phút chiều.

3-Địa ốc viên phải có mặt, và người thuê có thể có mặt, trong bất cứ vụ mở cửa nào.

4-Địa ốc viên phải thông báo trước 10 ngày qua email cho người thuê về những ngày được đề nghị mở cửa nhà, và người thuê có 48 giờ để chấp nhận hoặc đề nghị một ngày cuối tuần khác.

Người thuê, bà Lukovsky, đã kháng cáo phán quyết của Superior Court.

Nội vụ được đưa lên Tòa Phúc Thẩm (Appellate Court).

Tòa Phúc Thẩm ghi nhận rằng mặc dù “giờ làm việc bình thường” không được định nghĩa trong luật, vấn đề đó phải đạt một sự cân bằng giữa hai chính sách đối nghịch: Quyền của người thuê được hưởng sự yên tĩnh tại nhà, quyền và khả năng của chủ nhà để bán bất động sản của mình.

Do đó, Appelllate Court quyết định rằng bản án của tòa dưới (Superior Court) có tính cách hợp lý theo các sự kiện và hoàn cảnh phù hợp với những đòi hỏi của Mục 1954, phân mục (b).

Các địa ốc viên tại California chắc chắn sẽ thắc mắc về chuyện quyết định này sẽ được áp dụng cho nghề nghiệp của họ như thế nào. Do đó Hiệp Hội Địa Ốc California (CAR) đã lên tiếng trong trong ấn bản pháp lý của hiệp hội: “…các chủ nhà và địa ốc viên của họ muốn tổ chức những vụ mở cửa nhà vào cuối tuần phải nhận được sự đồng ý của người thuê hoặc tuân thủ những tiêu chuẩn về sự hợp lý theo sự đòi hỏi của tòa trong vụ Dromy.”

Để giúp bảo đảm rằng lịch trình mở cửa nhà của họ được coi là hợp lý, các chủ nhà và địa ốc viên được khuyến cáo nên tổ chức những vụ mở cửa nhà vào cuối tuần theo khuôn mẫu tương tự như những gì mà tòa xét xử đã ra lệnh trong vụ “Dromy vs. Lukovsky” (tức bốn đòi hỏi được nêu ở trên).