Giá nhà tăng, giúp các chủ nhà tại Mỹ ‘giàu có’ hơn

Giá nhà tăng nhanh có thể là một rào cản cho những người mua nhà, nhưng chúng đang làm cho một số chủ nhà giàu thêm.

05:00 14/06/2018

Khi giá nhà tăng, đối với những người còn nợ tiền thế chấp khi mua nhà, phần trị giá căn nhà thuộc về họ cũng gia tăng (home equity: phần trị giá căn nhà thuộc về chủ nhà sau khi trừ đi số tiền thế chấp mà họ còn phải trả).

Theo CoreLogic, home equity đã tăng vọt 13.3% trong tam cá nguyệt đầu của năm nay so với một năm trước. Đối với người vay trung bình, điều đó có nghĩa trị giá nhà thuộc về họ tăng thêm $16,300 trong năm, hoặc các chủ nhà giàu hơn tổng cộng $1,010 tỉ. Đó là mức tăng lớn nhất trong bốn năm nay.

Mặc dù giá nhà tăng mạnh trong mấy năm qua, 2.5 triệu người hay 4.7% mọi chủ nhà còn nợ tiền thế chấp, vẫn nợ tiền vay mua nhà nhiều hơn trị giá căn nhà của họ. Tuy nhiên, trong tam cá nguyệt thứ nhất của năm nay, 84,000 người vay đã lại làm chủ một phần trị giá của căn nhà (nói khác đi, họ có equity dương).

Tỉ lệ equity âm đã sụt giảm 21% so với một năm trước, khi có hơn 3 triệu người vay thiếu nợ nhiều hơn trị giá nhà. Equity âm lên cao nhất trong năm 2009 với 26% mọi bất động sản còn nợ tiền thế chấp.

Việc tăng giá nhà đã gia tốc trong những tháng vừa qua, giúp home equity tăng lên và giúp các chủ nhà nợ nhiều hơn trị giá nhà trở lại tình trạng equity dương. Chỉ số giá nhà CoreLogic tăng 6.7% trong năm chấm dứt vào Tháng Ba 2018. Đó là mức tăng 12 tháng lớn nhất trong bốn năm nay.

Cũng như mọi thứ trong ngành địa ốc, những gia tăng thay đổi tùy theo địa điểm. Các chủ nhà ở tiểu bang Washington, nơi giá nhà đang tăng vọt, có trị giá nhà tăng trung bình $44,000, trong khi các chủ nhà tại California tăng trung bình $51,000.

Trong các tiểu bang Viễn Tây, những gia tăng trong trị giá nhà được thúc đẩy bởi tình trạng giá nhà leo thang kéo dài từ lâu nay. Với nền kinh tế tăng trưởng mạnh và nhu cầu mua nhà cao, người ta dự đoán những chiều hướng này sẽ tiếp tục trong tương lai gần, theo ông Frank Nothaft, kinh tế gia trưởng của CoreLogic.

Những gia tăng trong trị giá nhà có thể sẽ thúc đẩy sự phát đạt trong lãnh vực tân trang nhà. Tuy nhiên, chúng không thúc đẩy các chủ nhà bán căn nhà của họ, bởi vì việc đổi lấy nhà tốt hơn quá tốn kém và số nhà bán quá ít ỏi.

Những chủ nhà vẫn ở trong tình trạng nợ nhiều hơn trị giá nhà của họ cũng bị mắc kẹt tại căn nhà cũ  bởi vì họ sẽ phải bỏ tiền ra để thoát khỏi món nợ thế chấp của họ. Họ cũng đang làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng về số cung nhà bán ít ỏi.

Thật oái oăm, các chủ nhà đang tăng equity và các chủ nhà có equity âm đều làm cho giá nhà gia tăng nhanh chóng. Số cung quá eo hẹp và số cầu quá mạnh đến độ những quảng cáo mới đang biến mất rất nhanh và đa số được bán với giá trên giá liệt kê. Những cuộc đấu giá giữa những người mua đang nhanh chóng trở nên chuyện bình thường.

Theo Trulia, trong Tháng Tư, chỉ cần trung bình 64 ngày để bán một căn nhà, từ lúc quảng cáo cho đến lúc hoàn tất vụ mua bán. Đó là thời gian kỷ lục, nhanh hơn 9 ngày so với Tháng Tư năm 2017. Kỷ lục trước được thiết lập trong Tháng Bảy là 71 ngày. Không có gì đáng ngạc nhiên khi nhà cửa tại các tiểu bang miền Tây đang bán nhanh nhất. Theo Hiệp Hội Địa Ốc Toàn Quốc (NAR), tính trung bình, nhà được ký hợp đồng mua bán chỉ trong vòng 26 ngày.

Ông Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng của NAR, nói những căn nhà được rao bán sẽ đi vào hợp đồng với một nhịp độ nhanh. Ông cho biết, kể từ khi NAR bắt đầu theo dõi dữ kiện này vào Tháng Năm 2011, số ngày một quảng cáo nằm trên thị trường được coi như thấp nhất từ trước đến nay trong Tháng Tư, và số nhà được bán trong vòng một tháng ở một mức cao trong lịch sử.

Không có thêm nhiều nhà bán, cán cân cung-cầu mất cân bằng có thể còn kéo dài, khiến giá nhà tiếp tục cao và làm giàu thêm cho các chủ nhà. Điều đó có thể đưa tới sự chi tiêu nhiều hơn, nhất là về các dự án cải thiện và sửa chữa nhà.