Hàng ngàn chủ nhà bị lụt ở Houston có thể được hoãn trả nợ

Các cư dân trong những vùng bị ngập lụt ở Houston vì cơn bão Harvey đang tập trung vào việc sống còn và tìm một nơi để trú ngụ, không phải là tìm cách trả các hóa đơn hàng tháng hoặc trả nợ thế chấp đối với những căn nhà có thể đã bị phá hủy của họ.

04:00 10/09/2017

Ðó là lý do tại sao Fannie Mae, Freddie Mac và Cơ Quan Gia Cư Liên Bang, những tổ chức hiện đang yểm trợ đa số lớn lao các món thế chấp, loan báo rằng họ sẽ đề nghị cho những người vay trong vùng Houston được hoãn trả nợ trong ít nhất 90 ngày, và có thể, trong vài trường hợp, kéo dài thời kỳ đó tới một năm.

Ðiều đó có nghĩa những người vay tiền sẽ không phải trả tiền nhà hàng tháng và không phải chịu tiền phạt nào. Tuy nhiên, tiền lời cũng vẫn tiếp tục tích tụ. Ðề nghị có tính cách chắp vá tạm thời, không phải là một sự chữa trị.

Thật khó biết chính xác những chủ nhà ở Houston sẽ thấy gì một khi nước lụt rút đi – liệu căn nhà của họ có thể làm cho khô ráo trở lại, làm sạch và làm cho nó có thể ở được một cách nhanh chóng hay không, hoặc liệu vài căn nhà sẽ bị coi như thiệt hại hoàn toàn. Với lượng nước mưa kỷ lục, có thể nhiều căn nhà rơi vào tình trạng thứ nhì.

Bản chất chưa từng thấy của một thiên tai như Harvey làm cho những so sánh lẫn tiên đoán khó khăn nhưng không phải là không thực hiện được. Trận cuồng phong Katrina, với mức độ ngập lụt trầm trọng của nó, có thể là sự so sánh tốt nhất đối với những người đang tìm cách đo lường những gì sẽ xảy ra với nhà cửa và những món nợ thế chấp.

Trong vùng Houston và những vùng bị trận cuồng phong Harvey tàn phá ở chung quanh, có hơn gấp đôi các bất động sản nợ tiền thế chấp với kết toán tiền nợ chính gần gấp bốn so với các quận ở Louisiana và Mississippi đã bị ảnh hưởng bởi trận cuồng phong Katrina vào năm 2005. Nếu hậu quả tương tự đối với nhà ở, hơn 75,000 người vay tiền ở Houston có thể không có khả năng thanh toán tiền thế chấp hàng tháng trong hai tháng tới đây, và 45,000 người vay tiền có thể không trả nợ các món vay của họ trong bốn tháng tới, theo Dịch Vụ Tài Chánh Black Knight.

Những người vay tiền ở Houston hiện làm chủ trị giá căn nhà của họ nhiều hơn so với những chủ nhà bị bão Katrina, bởi vì Mississippi và Louisiana sử dụng những món thế chấp với tiền trả trước thấp hơn vào năm 2005. Thị trường thế chấp ngày nay khó khăn hơn nhiều, và những người vay tiền thường phải bỏ tiền túi ra nhiều hơn. Trong năm 2005, khoảng 20% người vay trong những vùng bị bão Katrina làm chủ chưa tới 10% trị giá nhà của họ (sau khi trừ đi tiền thế chấp còn nợ). Tại Houston ngày nay, số người đó chỉ lên tới 4%, điều sẽ giúp họ có thêm lý do để ở lại, nhưng không chắc chắn như vậy.

Sự kiện giản dị là không ai có thể tiên đoán những gì người vay tiền sẽ làm cho tới khi sự hư hại được lượng định và phân loại. Ðó là một trận lụt, một thiên tai, hay một hành vi của Thượng Ðế? Mọi thuật ngữ này trong kỹ nghệ bảo hiểm đều được giải thích bằng tiền. Nước ngấm qua nền nhà được bảo hiểm che chở khác với gió thổi bay một cửa sổ và nước vào nhà qua cửa sổ.

Hiệp Hội Ngân Hàng Thế Chấp đã được đặt trong tình trạng sẵn sàng ứng phó, đang gởi những bản liệt kê sự kiện cho người vay tiền, gởi các dữ kiện về các món vay cho chính phủ Trump. Nhưng không thể biết liệu các chủ nhà sẽ cần bao nhiêu tiền để sửa chữa hoặc xây dựng lại, điều sẽ quyết định liệu họ ở lại căn nhà của họ hay bỏ đi. Cũng không thể xác định các dịch vụ thế chấp sẽ trả tiền các nhà đầu tư như thế nào, nếu những người vay ngưng trả nợ.

Nhận được những lời giải đáp cho những câu hỏi đó sẽ là một tiến trình rất dài. Bộ Phát Triển Gia Cư và Ðô Thị (HUD) đã loan báo các giải pháp thu hồi tiền cho vay cũng như việc tài trợ có thể được cung cấp, nhưng sự tài trợ đó đi tới các tiểu bang và thành phố, không trực tiếp tới các chủ nhà. Dù vậy khoản tiền đó sẽ mất nhiều tháng mới nhận được, nếu không muốn nói là nhiều năm, theo lời ông Brian Sullivan, một phát ngôn viên của HUD.