Người mua nhà ngày càng đặt cọc ít đi

Người ta có cảm tưởng như lại có những dấu hiệu sẽ tái diễn một cuộc khủng hoảng thế chấp nhà.

03:36 16/08/2017

Những người mua nhà ngày càng chọn cách đặt cọc ít hơn khi mua nhà, khiến họ gia tăng rủi ro không trả nợ nếu thị trường nhà, và đặc biệt là giá nhà, lại loạng choạng. Khi giá nhà suy sụp trong thập niên vừa qua, hàng triệu người nợ tiền vay mua nhà nhiều hơn trị giá căn nhà của họ, đưa đến cuộc khủng hoảng xiết nhà với một mức độ chưa từng thấy. Ðiều đó đưa tới câu hỏi: điều đó có thể xảy ra một lần nữa hay không?

Trong 12 tháng qua, có 1.5 triệu người vay đã mua nhà, với khoản tiền đặt cọc chưa tới 10%, có nghĩa họ vay hơn 90% trị giá căn nhà của họ. Theo dịch vụ tài chánh Black Knight, tỉ lệ đó đánh dấu một mức cao trong bảy năm nay.

Sự gia tăng chính yếu là một đặc điểm của sự phát triển nói chung trong việc cho vay để mua nhà, nhưng sau gần bốn năm sụt giảm liên tiếp, những món vay với tiền đặt cọc thấp đã nhích lên trên thị trường trong 18 tháng qua, theo ông Ben Graboske, phó chủ tịch điều hành tại Black Knight Data & Analytics, trong một ghi nhận mới đây. Thật vậy, những món vay đó hiện giờ chiếm gần 40% mọi món vay để mua nhà.

Về mặt tốt, phần lớn những món vay với tiền đặt cọc thấp nhất, nghĩa là ở mức 3% hoặc ít hơn, không tăng. Thay vào đó, sự gia tăng thuộc về những món vay với tiền đặt cọc từ 5% đến 9%. Ngoài ra, những món vay với tiền đặt cọc thấp ngày nay không giống như những món vay thiếu suy nghĩ trong vụ sụp đổ địa ốc vừa qua.

Vào thời đó, một nửa mọi món vay với tiền đặt cọc thấp có những món vay thứ nhì, khi chính những khoản tiền đặt cọc cũng phải đi vay. Các món thế chấp hiện nay phần lớn là những món thế chấp đầu tiên và duy nhất.

Những món vay trong quá khứ cũng rủi ro hơn nhiều – phần lớn là những món thế chấp có lãi suất thả nổi, hầu như không thấy ở những món thế chấp với tiền đặt cọc thấp ngày nay. Thay vào đó, phần lớn những món vay hiện nay có lãi suất cố định. Ðiểm tín dụng của những người vay ngày nay cũng cao hơn khoảng 50 điểm so với những người vay tiền trong thời gian 2004 và 2007.

Sự gia tăng trong lãnh vực này có thể là do các chương trình mới được cung cấp bởi Fannie Mae và Freddie Mac hiện đang chiếm thêm thị phần của Cơ Quan Gia Cư Liên Bang (FHA), là cơ sở duy nhất cho vay với tiền đặt cọc thấp trong cuộc suy thoái.

Cho tới nay, những vụ không trả nợ đối với những món vay với tiền đặt cọc thấp gần đây rất thấp, nhưng đó nhờ người vay có tín dụng tốt cũng như nhờ sức mạnh của thị trường nhà đất. Giá nhà đang tăng nhanh một cách đáng kể, có nghĩa những người vay đó đang tăng equity trong căn nhà của họ một cách nhanh chóng. Nếu giá nhà sụt giảm, ngay cả trong một vài thị trường địa phương, rủi ro đối với cả người vay lẫn các ngân hàng cho vay sẽ gia tăng.

Những người vay với với tiền đặt cọc thấp – do đó họ có ít equity trong căn nhà của họ – thường không trả nợ tiền vay mua nhà với mức độ cao hơn nhiều so với những người bỏ ra nhiều tiền hơn để đặt cọc.