Người trẻ Mỹ tự mua nhà bằng cách nào?

Sau vài năm đi làm và dành dụm, các vợ chồng trẻ được ngân hàng hỗ trợ tối đa để vay tiền mua nhà.

14:39 26/04/2023

(Bài viết Ý Kiến không nhất thiết trùng với quan điểm VnExpress.net.)

Câu nói "an cư lạc nghiệp" thật ra luôn đúng ở mọi nơi. Với người Mỹ, bất động sản là tài sản lớn nhất của hầu hết người dân và mua nhà là một trong những lý do phổ biến nhất để tụ tập ăn mừng. Vậy thì người Mỹ làm thế nào để mua nhà?

Ở Mỹ, thị trường bất động sản để ở (residential real estate) rất sôi động. Người trẻ khoảng trước 30 tuổi đi mua nhà rất nhiều và các bạn của tôi trên 30 tuổi đa phần đều đã mua nhà. Để mua được nhà thì điều kiện lớn nhất là phải mượn được tiền.

Tiền đó là do ngân hàng cho mượn. Hầu hết các căn nhà đều được mua với khoản tiền trả trước (down payment) khoảng 20% giá trị của căn nhà, phần còn lại được trả bằng khoản nợ trả góp hàng tháng cho ngân hàng. Cũng có những khoản nợ được cấp với khoản tiền trả trước thấp hơn nhưng phải có một số điều kiện đặc biệt, như là đây là lần đầu mua nhà, hay là các khoản nợ ưu đãi cấp cho cựu chiến binh (VA loan).

Nhà ở Mỹ thật ra khá rẻ so với mặt bằng thu nhập chung. Ở miền nam bạn có thể mua được một căn nhà mặt đất với diện tích 150m2 và khoảng vườn rộng với giá khoảng 700.000 USD. Tuy vậy cũng ngôi nhà đó ở thì sẽ khoảng 400.000 USD, các tiểu bang khác còn rẻ hơn. Một căn hộ nhỏ một phòng ngủ ở Ohio có giá 60.000 USD. Vì vậy nhiều người Việt thích đi sang các tiểu bang có khí hậu lạnh để làm ăn, có thể mua được những căn nhà to mà không phải tranh đấu quá nhiều.

Để mượn được tiền thì cần phải có thu nhập. Thông thường ngân hàng điều tra rất kỹ về tình hình tài chính của người mượn tiền. Khoản nợ được cấp sẽ được tính sao cho số tiền bạn phải trả hàng tháng không quá 30% số thu nhập mà bạn đem được về nhà, sau thuế và sau các khoản nợ cố định như nợ sinh viên. Không có gì ngạc nhiên khi có hai người thì khoản tiền có thể mượn cao hơn.

Vì vậy vợ chồng trẻ có thể mua được một căn nhà sau khi đi làm được vài năm và dành dụm được một khoản. Đôi khi cha mẹ cho con một ít để giúp mua nhà nhưng phần lớn các cặp vợ chồng trẻ ở Mỹ không trông nhờ vào cha mẹ để mua nhà. Nếu cha mẹ mất đi thì có để thừa kế lại chứ cha mẹ còn sống thì phải giữ lại tiền để dưỡng già.

Ở Mỹ khi ai đó mua nhà mới người ta thường hỏi thăm xem có xin được khoản nợ với lãi suất tốt không. Chẳng ai nói gì tới việc được cha mẹ hai bên cho những gì, bởi vì người Mỹ không có thói quen xin xỏ cha mẹ khi tới tuổi trưởng thành.

Điều này xảy ra vì ngân hàng cho mượn nợ nhiều và lãi suất không thay đổi. Ví dụ như bạn mua một căn hộ nhỏ, số tiền phải trả hàng tháng là 1.500 đô thì khoản đó sẽ không đổi. Nếu bạn thuê nhà thì con số đó có thể tăng lên theo thị trường. Vì vậy cho nên những ai có việc làm ổn định thường hay đi mua nhà.

Ở Mỹ thì việc mất việc vẫn hay xảy ra, khi thì do công ty làm ăn không tốt, kinh tế đi xuống, hay là do xui xẻo mà thôi, nhưng người ta cũng hay kiếm được việc làm khác. Lời khuyên tài chính thường hay nói rằng mỗi người nên giữ số tiền mặt khoảng 6 tháng tiêu dùng để phòng trường hợp mất việc, còn lại thì mua bất động sản hay cổ phiếu để đầu tư. Không trả tiền nhà 3 tháng thì ngân hàng sẽ kéo nhà (foreclosure), nhưng nếu như tính toán như trên thì khả năng này sẽ thấp hơn.

Ngay cả khi bị "kéo nhà" thì thực ra ngân hàng cũng chỉ đuổi đi và bán nhà. Sau khi trừ khoản tiền nợ, nếu còn thừa ra thì ngân hàng sẽ trả lại khoản tiền thừa đó. Người nào sắp bị "kéo nhà" cũng có thể bán nhà đi để trả nợ, tránh bị ghi vào hồ sơ là bị foreclosure. "Foreclosure" thường chỉ xảy ra khi kinh tế xuống kỷ lục, giá nhà giảm mà không có ai mua.

Lần gần đây nhất là năm 2008, khi đó bong bóng bất động sản vỡ, nhiều người mất việc nên phải bán nhà trả nợ ngân hàng, giá nhà giảm và không có người mua, nên sau cùng rất nhiều người bị kéo nhà.

Thị trường nhà đất được "bình ổn" bằng các khoản nợ cho vay mua nhà với lãi suất cố định, khiến cho nhiều người mua được nhà. Khi mà người có nhu cầu ở có khả năng mua nhiều thì những người muốn đầu cơ cũng khó chen vào. Bên cạnh đó, mật độ dân cư thấp và khả năng quy hoạch bất động sản của Mỹ cũng giúp bình ổn thị trường nhà ở.

Ở Việt Nam người ta hay nói nhiều về việc cha mẹ phải cho con tiền để mua nhà. Ở Mỹ thì người trẻ cũng không ai có đủ tiền để mua đứt một căn nhà khi mới lập gia đình, nhưng khoản vay mua nhà đã giúp họ làm được điều đó. Thị trường bất động sản vì vậy có thể được bình ổn bằng thị trường cho vay, để thêm nhiều người có năng lực mua tham gia vào thị trường.

Khanh