Người Việt chia sẻ kinh nghiệm mua nhà ở nơi đất lành chim đậu, hàng xóm học thức, cảnh sát có tâm

Dưới đây là bài chia sẻ kinh nghiệm chọn mua nhà của anh Louis Le, đăng trên group SEA Lean In Circle – Điểm Tựa. Bài này lấy bối cảnh ở Mỹ nhưng có thể áp dụng cho kiều bào ở mọi nơi trên thế giới:

09:06 16/05/2023

Mình muốn viết lại cách mua nhà vì nhiều người còn thấp thỏm vì sợ nhà cứ tiếp tục lên, và tiền lãi cũng lên luôn. Phải nhớ lãi suất lên, nhà sẽ đứng và cắm đầu đi xuống khi mọi người chen nhau bán và tụi đầu tư bán vì sợ lỗ.

Bây giờ hãy nói về nhà cửa, chỗ ở, mỗi nơi có cái tốt khác nhau. VN mới qua, thích ăn đồ VN, thích ở trong cộng đồng VN, đối với mình “too close for comfort”, mình thích ở xa hơn nhưng không xa quá để có thể cuối tuần đi chỗ VN chơi khi cần.

Chỗ nào an toàn và hàng xóm tốt để gia đình mình được hưởng. Chắc chắn là khu Mỹ trắng có học, họ rất là tốt mặc dù thấy da màu, nhưng những chỗ này rất đắt để những người ít tiền không vào được thì an ninh hơn và cảnh sát được trả tiền nhiều hơn và bảo vệ tốt hơn. Còn một chỗ nữa là dân Á Đông có học, có tiền, cũng ở riêng, thì chỗ này cũng tốt vì người Á Đông có tiền cũng đàng hoàng mặc dù có nhiều thứ tính không nhẹ nhàng như Mỹ trắng. Bây giờ kiếm chỗ có nhiều Ấn Độ, Tàu mà ở vì nó lành và rẻ hơn. Những chủng tộc Á Đông lo cho con học hành và dạy dỗ tụi bé một cách chu đáo nên tụi nhỏ cũng không hư. Con cái đi học không bị bullying và bạn bè rất dễ thương.

Có nhiều thành phố lúc trước không tốt nhưng khi dân Á Đông bắt đầu đi vào và từ từ làm nó tốt lên, bây giờ vào được thì khi nó lên thì giá nhà sẽ lên và mình được hưởng cả sự an toàn và tiền lời của nhà. Đi vào đây mà tìm hiểu, cứ nhiều Á Đông mà vào. Location, Location.

Bây giờ nói về mua nhà và đi mướn, cái nào lợi và tốt hơn. Bây giờ tiền lãi thấp nên giá nhà cao, nhưng khi tiền lãi lên, giá nhà sẽ đứng và có thể đi xuống, cái quan trọng là mình phải tính tiền như thế nào cho lợi mà không chật vật, lo lắng, khổ sở “fail to plan, plan to fail”.

Hãy tính tiền cho trung thực, điều quan trọng là công việc mình có vững chắc hay không, cái này dính tới tính tốt của mình có nhiều hay không, tính tốt thì công việc lúc nào cũng vững chắc, gia đình êm thấm vui vẻ thì không trời nào làm mình mất việc, phải tin như thế. Bây giờ nói về mua nhà, giá đang cao, hãy dùng $1M để tính. Tiền này gọi là tiền chết mỗi tháng, ít thay đổi mà phải có.

– Tiền down với credit score tốt là $200k để khỏi bị PMI.

– Nếu lấy được tiền lãi tốt bây giờ là 3.9% cho 30 năm, mỗi tháng trả $4981.

– Tiền thuế đất 1.1% = $1083.

– Tiền insurance = $125.

– Tiền điện, nước, rác = $300-500.

– Tiền xe insurance = $260.

– Tiền xe registration 2 chiếc = $30.

– Tiền Phones = $200.

– Tiền Internet = $96.

– Tiền ăn = $2000.

Tổng số là cỡ $9175 một tháng. Muốn sống nhẹ nhàng không lo lắng thì tiền lương gia đình nên bằng $9175×3 = $27525 x 12 = $330k một năm. Đừng nghe lời người bán nhà mà mua nếu mình làm ít tiền, mình chết chứ người ta không chết. Tiền chết này chưa tính xe hư, bánh xe mòn, thắng mòn, tiền xăng, giá bây giờ lên trên $5 rồi, nên không có xe điện đi làm là một thiếu sót lớn, hãng mình cho charge điện không tốn tiền nên năm ngày đi làm không tốn một đồng nào.

Tính tiền đi mướn:

– Nhà 4 phòng khu tốt.

– Tiền tháng $4000-5000.

– $200k để invest, mỗi năm 20% = $40k = $3333 một tháng.

Kinh tế đổi, thời thế đổi, nhưng vấn đề mua nhà vẫn chỉ có mấy điều quan trọng mà mình thấy cần phải để ý, phải tham khảo kỹ lưỡng vì mua nhà không như mua xe, mua lộn, bán đi lỗ vài ngàn. Đây là cách mình mua nhà và nhà nào mình và gia đình cũng thích từ hồi độc thân tới giờ.

1. Mình chỉ mua nhà vừa túi tiền của mình, là sao? Sau khi đóng escrow, tổng số tiền ra cửa hàng tháng chỉ tới 1/3 tiền lương của mình. Tính làm sao? Tiền mặt sẽ mất là tiền ăn, tiền nhà, tiền thuế đất, tiền insurance, tiền điện nước, tiền rác, tiền điện thoại, tiền xe cộ (tiền trả xe nếu còn nợ và registration) và tiền bỏ vào 401k (lương hưu) hàng tháng. Thiệt ra, nếu liệt kê tất cả những điều kiện này thì ít ai mua được nhà LOL, nhưng nếu làm được thì đời sống làm chủ một căn nhà rất thoải mái và nhẹ nhàng.

2. Location, location, location, cái khu mình ở rất quan trọng vì sự an toàn cho gia đình và giá cả lên xuống trong tương lai. Mua nhà là một sự đầu tư lớn cho cuộc đời, nhiều người dùng căn nhà như để dành tiền cho khi về hưu. Location trên đất Mỹ, cái tiêu chuẩn giống nhau mặc dù khác tiểu bang, khác luật thuế má. Nó đi theo county, rồi tới city, rồi tới zip codes. Ngay cả trong một county tốt, có thể có city dỏm, trong city tốt có thể có zip codes dỏm, chuyện của mình là phải kiếm zip code tốt cho mình ở.

A. Zip code tốt: phải đọc statistic data cho cái zip code mình muốn mua, mình lựa gì? chủng tộc nào nhiều, lương trung bình là bao nhiêu, số người ở tuổi tác là bao nhiêu, nếu mình có con nhỏ, mình muốn tuổi tác không già thì con mình sẽ có bạn chơi cùng lứa tuổi, tổng số người có bằng đại học là bao nhiêu, high school là bao nhiêu và nghề ngỗng thuộc loại gì, white collar hay labor? Trường học từ mẫu giáo cho tới high school vào hạng nào, crime rate như thế nào?

B. Khi mua nhà, mình chỉ lựa cái nhà nhỏ hoặc trung bình trong khu mình muốn ở, tại sao? Khi mình cần bán gấp, giá nhà mình sẽ rẻ nhất trong khu, khi thị trường xuống, nhà mình sẽ xuống thấp nhất và lên cao nhất mà vẫn được hưởng mọi sự tốt lành trong khu tốt của mình. Không bao giờ mua cái nhà lớn nhất, đắt nhất trong khu vì mình không biết bao giờ mình phải bán gấp để ra đi.

C. Khi kiếm được một căn nhà tốt muốn mua, phải coi địa điểm nó như thế nào, có gần freeway nghe tiếng xe chạy hay không, có gần ngay đường rày xe lửa nó chạy trong đêm khuya không, có gần chợ búa hay không, có gần trường học cho con mình hay không, có nhiều chỗ đậu xe khi bạn bè, gia đình muốn tới thăm hay không. Mình luôn luôn đi tới thăm nhà mình muốn mua cả tuần, ngày thường, weekend, ban ngày, ban đêm coi có xe đậu đầy đường hay không, người đi bộ mỗi buổi chiều như thế nào.

D. Điều này thật ra là điều quan trọng nhất khi mua nhà, neighbors là ai, như thế nào, sống cả chục năm mà gặp neighbors dỏm là khổ cả đời. Khi mình tới thăm nhà mình muốn mua, mình hỏi brokers coi hai người bên cạnh, sau nhà, trước nhà, mình tới gõ cửa hỏi thăm luôn. Đừng ham nhà rẻ, tốt mà quên người hàng xóm mà mình sẽ phải chung sống với cả nhiều năm, họ sẽ giúp đỡ mình và mình sẽ giúp đỡ họ, in harmony. Khi phải làm hàng rào, hoặc cây cối rớt qua nhà mình, họ sẽ sẵn sàng cộng tác với mình để giải tỏa vấn đề. Khi đi đâu xa, họ sẽ coi nhà cho mình, không chỉ nhà bên cạnh, trước sau cả sáu bảy nhà chung quanh mình. Ai cũng biết mặt gia đình mình thì khi có xe nào tới dọn nhà họ sẽ gọi cho mình hoặc cảnh sát. Mình nghe chuyện bạn mình mà rùng mình, nó (ăn trộm) đem xe truck tới dọn nhà hai lần mà không làm gì được, hỏi có quen hàng xóm không, thì nói tao ghét tụi nó, thế là xong. Cả sáu nhà có phone number của nhau, có gì nhắn cả băng luôn, vui lắm. Mình là cột trụ nối mọi người với nhau LOL. Đi đâu cũng xí xọn, bà xã ghét lắm nhưng vui trong bụng.

3. Tình trạng nhà và financing. Ai cũng nghỉ mua nhà rẻ về sửa, cũng tốt, nhưng nếu mình làm lấy, khi mình phải mướn thợ thì thượng vàng hạ cám, muốn rẻ thì thợ dỏm, thợ tốt thì đắt tiền, nhiều khi gặp nhà hư từ cột trụ ra ngoài mà phải làm lại căn nhà mới. Mình cùng bà xã sửa nhà nên mình biết, làm được thì ra đẹp theo ý mình mà rẻ nhưng rất tốn công, mướn người thì bị nó bôi bác nên chỉ bị một lần thôi, gặp Mỹ thì nó charge vô tội vạ.

Financing, bây giờ tiền lời còn thấp, nếu mượn tiền thì phải mượn fixed 30 năm, không nên đi adjustable ngắn hạn, tới giờ phải refinance mà tiền lãi lên thì khổ đời. Khi nói tới tiền lãi thì luôn luôn hỏi APR là bao nhiêu vì nhiều khi nó nói 3.9% nhưng APR có thể tới 4.25%. APR là tiền của cả cái loan sau khi cộng hết tiền lời, tiền fees, tiền points.

Còn ngày xưa khi mình mua cái duplex và fourplex, thì không biết bây giờ sao vì người đi thuê quá nhiều, nhưng mình vẫn nghĩ vacancy factor phải thấp, multiple tiền rent phải cao và rent control không được quá khắt khe.

Thời nào cũng vậy, mua nhà gọi là định cư, an cư lạc nghiệp, nhưng bên Mỹ này, công việc thay đổi, hãng bỏ đi, nhiều khi việc tốt mình phải đi theo qua tiểu bang khác, county khác, nhiều người phải mướn nhà trọ trong tuần đi làm rồi lái xe hoặc bay về thăm gia đình mỗi cuối tuần. Coi lại công việc mình như thế nào, có dễ kiếm việc khi hãng đi (phá sản) hay không, tiền bạc có để dành được tốt hay không, đừng nhắm mắt làm liều, tiền mất gia đình không êm thấm vì không tính kỹ lưỡng. Mình không bao giờ ham hố cái tiếng làm chủ nhà, mình và bà xã ở thuê trong một cái condo 800SQ 4 năm cho tới khi mọi thứ vào tiêu chuẩn thì mới mua nhà. Cái condo mình ở cũng trong một cái Zip code rất tốt và an toàn. Chúc mọi người thành công trong công việc mua nhà.