Việt kiều cần biết khi mua bán nhà đất

Cũng như các dịch vụ “thuận mua vừa bán” khác, sau khi “đóng hồ sơ” một bất động sản bình thường cả hai bên chủ bán lẫn người mua đều hài lòng như ý.

23:30 16/04/2018

Ảnh minh họa.

Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng đạt được kết cuộc vui vẻ như vậy vì có thể có vài vấn đề rắc rối thường xảy ra mà quí đồng hương nên lưu ý khi mua bán nhà đất trên đất Mỹ.

1-Văn tự không minh bạch:

Trong luật địa ốc Hoa Kỳ có hai từ ngữ để chỉ một văn tự chủ quyền bất động sản mơ hồ gọi là “color of title” hay đôi khi còn được gọi là “apparent title.” Thí dụ một người sau khi “đóng hồ sơ” mua nhà bỗng nhận được thư người khác khiếu nại nên mới phát giác ra văn tự của chủ cũ là di sản do tổ tiên nhiều đời trước truyền lại trong giấy tờ tuy có mô tả ngôi nhà mới mua nhưng không minh định chi tiết rõ ràng. Nếu lỡ mua nhà rồi gặp trường hợp bị khiếu nại thì người mua phải nhờ luật sư đưa ra tòa xin tái xác nhận quyền sở hữu trên bất động sản đã mua để làm sáng tỏ vấn đề và xin lập một văn tự mới mô tả mọi chi tiết chủ quyền ngôi nhà cho minh bạch hơn để không ai kiện thưa được nữa.

2-Không tiết lộ rõ ràng chi tiết sửa chữa những hư hỏng nặng trước khi ký kết:

Thí dụ chủ bán viết quảng cáo “nhà mới thay mái một năm” người sắp mua có thể hiểu là “nhà được thay mái mới trong một năm qua,” đến khi mua rồi về sau phát hiện ra mái nhà bị dột thì tân chủ nhân có quyền kiện đòi bồi thường mái mới. Theo luật địa ốc trong trường hợp trên chủ bán phải có bổn phận cho người định mua biết một cách chính xác và rõ ràng về chi tiết mái mới được thay bằng cách nào, thay toàn diện hay chỉ thay chỗ bị dột, thay cả sườn mái hay chỉ thay phần lợp, mái do ai sửa do chính chủ nhà hoặc thợ chuyên môn có tay nghề hay nhân công không chuyên nghiệp sửa chữacó bảo hành hay không và nếu có thì bảo hành bao nhiêu năm. Ngược lại nếu chủ bán có tiết lộ mọi chi tiết về hư hỏng và sửa chữa và trong ký kết lại có viết rõ “thấy sao mua vậy”(sold in as-is) thì khi bán rồi sẽ không còn bị trách nhiệm gì nữa về sau.

3-Không sửa chữa hư hỏng đã giao kết:

Khi ký kết đóng hồ sơ chủ bán có hứa sửa chữa một hư hỏng nào đó (thí dụ như hệ thống máy điều hòa không khí) nhưng sau lại lờ đi hay trì hoãn không chịu sửa thì tân chủ nhân chỉ cần gọi cho môi giới địa ốc thu xếp thi hành việc sửa chữa vì ngay khi ký kết thông thường khoản tiền hứa hẹn sửa chữa đó đã được trừ trong phần tiền trả cho chủ bán để gởi vào trương mục dự trữ cho các khoản chi (escrow). Trường hợp không có trong escrow thì đương nhiên chủ bán bắt buộc phải thi hành việc sửa nếu không muốn bị kiện.

4-Phát hiện hư hỏng khi kiểm tra nhà:

Trường hợp bàn giao mua nhà thuận theo kết quả kiểm xét (home inspection contingency), nếu phát hiện một số hư hỏng sau khi kiểm tra mà chủ bán không tiết lộ trước thì người định mua không bị ràng buộc gì hết vì trên nguyên tắc giao kèo như trên chỉ có hiệu lực với hai điều kiện (1) ngôi nhà phải được hoàn tất kiểm xét toàn diện (2) người định mua phải chấp thuận tình trạng ngôi nhà theo kết quả đã thấy. Tuy nhiên phải lưu ý nếu hợp đồng viết rằng mua theo điều kiện ngôi nhà có kiểm xét (contingency of getting a home inspection) thì lại khác, người định mua vẫn bị ràng buộc vào giao kèo dù có phát hiện hư hỏng hay không miễn là ngôi nhà chỉ cần hoàn tất điều kiện được người đến thanh tra. Nếu hợp đồng có viết như trên và phát hiện hư hỏng sau khi kiểm xét được chủ bán đồng ý sửa chữa thì người mua bị ràng buộc; tuy nhiên có ngoại lệ nếu những hư hỏng nặng quá đáng không sửa chữa được thì người định mua nên tham khảo với luật sư để xét lại văn kiện ký kết tìm lý do hủy bỏ hợp đồng. Mặt khác nếu chỉ một mình chủ bán có môi giới địa ốc thì có thể kiện trên vấn đề “trung gian song phương” (dual agency) theo đó người môi giới địa ốc vi phạm trách vụ bảo vệ quyền lợi cho người thân chủ mà cũng vừa là người mua. Tóm lại trước pháp luật chủ bán luôn luôn có bổn phận phải nói rõ lai lịch và quá trình sửa chữa những hư hỏng hay khuyết điểm ngôi nhà cho người định mua dù có điều kiện kiểm tra vì đó chỉ là phương cách tìm tòi những khuyết điểm mắt thấy chứ không khám phá ra được dấu vết những hư hỏng đã từng sửa trong quá khứ.

5-Lưu ý bảo hành của hãng địa ốc:

Thông thường mua nhà qua trung gian của công ty địa ốc có thể được bảo hành một thời gian ngắn sau ngày đóng hồ sơ phòng hờ những vật dụng hay máy móc quan trọng bị hư hỏng hay bất khiển dụng phải sửa chữa với tốn phí nặng. Loại bảo hiểm này có thể do chủ bán hay người mua đài thọ do đó trước khi ký kết đóng hồ sơ nên xác nhận rõ bên nào trách nhiệm chi cho bảo hiểm này. Trường hợp không được bảo hành thì tân chủ nhân phải tìm hiểu xem chủ cũ có tiết lộ khiếm khuyết trước đây không hoặc họ cố tình che dấu. Ngoài ra cũng cần xét khả năng của người thanh tra được mướn vì sao không khám phá ra trước. Phần lớn các vụ kiện đòi chủ cũ bồi thường có khuynh hướng được thắng kiện do đó nên tham khảo với luật sư chuyên môn để xác định có đủ nguyên cớ khởi tố.

6-Ngày đóng hồ sơ dời lại nhưng người mua vẫn muốn dọn vào trước:

Có vài trường hợp ngày đóng hồ sơ phải hoãn lại thay như ngày đã định vì lý do giấy tờ hay thủ tục chưa hoàn tất nhưng người mua vẫn muốn tiến hành dọn vào trước với điều kiện trả tiền thuê cho tới khi ký kết chính thức. Quyết định trong trường hợp này hoàn toàn tùy thuộc vào lòng tin tưởng của chủ bán đối với người mua vì một khi họ đã dọn vào rồi mà lại đổi ý không muốn mua nữa lúc đó chủ nhà phải lập thủ tục ra tòa xin trục xuất rất tốn kém và mất nhiều thời giờ. Nếu chủ bán vẫn có hảo ý muốn cho người định mua dọn vô thì tốt hơn hết phải tu chính lại hợp đồng thêm vào điều khoản thuê mướn trước ngày đóng hồ sơ. Nên tham khảo nhờ luật sư sửa lại giao kèo cho hợp pháp. Điều khoản này cần ấn định rõ ràng điều kiện thuê mướn, giá tiền cùng hạn định thuê, đồng thời phải chắc chắn buộc người mua đi xem xét kiểm tra nhà trước khi dọn vào tránh những rắc rối bất ngờ không tiên đoán trước được trong ngày đóng hồ sơ. Ngay khi mới dọn vào vấn đề điện nước và những dịch vụ tiện nghi khác như đổ rác hay truyền hình hữu tuyến phải sang tên ngay cho chủ mới kể cả bảo hiểm nhà. Ngoài ra chủ bán còn phải yêu cầu người mua đặt cọc một số tiền vào trương mục escrow và ký giao ước sửa chữa hư hỏng xẩy ra trong thời gian ở thuê; số tiền cọc này sẽ tính vào tiền đặt (down payment) nếu ngày đóng hồ sơ được tiến hành êm thấm sau đó như đã định. Trường hợp ngày ký kết đóng hồ sơ mua bán bất thành hoặc người mua đổi ý và hủy bỏ hợp đồng thì số tiền cọc này cũng mất theo không trả lại nữa để thanh toán các thiệt hại hay hư hỏng. Nhờ vậy điều kiện đóng tiền cọc sẽ buộc người mua phải tiến hành ký kết đàng hoàng như đã định nếu muốn lấy số tiền này lại.

7-Vấn đề kỳ thị trong việc mua bán tài sản địa ốc:

Chiếu theo điều luật liên bang về bình đẳng nhà đất (Federal Fair Housing Act) mọi kỳ thị về chủng tộc trong các giao dịch địa ốc đều bị tuyệt đối cấm chỉ. Luật này áp dụng cho tất cả mọi người sinh sống trên đất Mỹ trong việc mua bán thuê mướn đất đai, nhà cửa. Việc khuyến khích, hướng dẫn hay áp lực ép một cư dân (không phải tự ý) vào một khu riêng biệt cùng chủng tộc với người đó là bất hợp pháp.

Cũng như thường lệ người viết xin xác nhận nội dung của những loạt bài tìm hiểu luật pháp này chỉ hoàn toàn được sử dụng với tính cách thông tin (information) giúp quí độc giả một vài kiến thức tổng quát căn bản về luật pháp Hoa Kỳ mà thôi và không thể coi như liên hệ của luật sư với thân chủ (attorney-client relationship). Do đó nếu có vấn đề liên quan đến luật, quí độc giả vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của quí vị.